Szukaj informacji w serwisie...

Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego musi być uzasadnione ekonomicznie.

SN

Zasadniczym skutkiem prawnym ustania stosunku najmu jest powstanie po stronie najemcy obowiązku zwrotu rzeczy wynajmującemu. Co do zasady, najemca winien zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym tj. w jakim znajdował się on przed zawarciem umowy. Jeżeli jednak najemca ulepszył rzecz najętą w czasie trwania najmu, może on żądać od wynajmującego zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej wartości dokonanych ulepszeń, gdyby przywrócenie tej rzeczy do stanu poprzedniego było nieuzasadnione ekonomicznie.

Teza ta jest wynikiem rozważań Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 12 września 2013r. (sygn. akt IV CSK 44/13) podniósł, iż wydzierżawiającemu nie przysługuje prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli restytucja ta miałaby naruszać substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyty wskutek dokonania nakładu. Wyrok ten zapadł przy tym na tle następującego stanu faktycznego:

Jan D. wydzierżawił od gminy miejskiej Łomża na dziesięć lat nieruchomość nad Narwią, która miała być przeznaczona na lokalizację wypożyczalni sprzętu wodnego. W chwili wydania działki teren był podmokły, zadrzewiony, zakrzaczony oraz w niższy o 4 metry w stosunku do sąsiadującej ulicy. Dla osiągnięcia zamierzonego celu inwestycji, konieczne było zatem uprzednie uporządkowanie działki i podniesienie jej poziomu o 4 metry. Jan D. wyrównał więc teren nawożąc na niego ziemię i gruz, zasiał trawę, a przy rzece uformował nasyp oraz sztuczne zbocze. Wszystkie te czynności wykonane przez dzierżawcę były przez gminę akceptowane i odbywały się za jej wiedzą i zgodą.

Pomimo rozpoczęcia prac do realizacji planów Jana D. nie doszło. Po niecałych pięciu latach dzierżawy gruntu gmina, w trybie natychmiastowym, rozwiązała umowę. Powodem rozwiązania było to, iż Jan D. na dzierżawionym terenie umieścił tablice reklamowe innej firmy, bez uzyskania na to zgody gminy. Jego powództwo o uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne zostało prawomocnie oddalone, a wyrokiem zaocznym dzierżawca został zobowiązany do wydania działki.

W związku z tym, iż Jan D. dokonał ulepszenia dzierżawionego przez siebie gruntu poprzez uporządkowanie i poniesienie terenu oraz wyprofilowanie brzegu rzeki, zażądał od gminy zwrotu sumy pieniężnej odpowiadającej wartości dokonanych ulepszeń. Gmina zapłaty odmówiła, żądając przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości, powołując się na art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, z braku odmiennej umowy, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W praktyce oznaczało to, że żądała od Jana D. rozebrania usypanych wałów oraz wywiezienia nasypanej ziemi i gruzu.

W tym stanie rzeczy Jan D. skierował sprawę do Sądu, żądając zapłaty przez gminę pond 1.300.000 złotych tytułem wartości ulepszeń dokonanych na dzierżawionej nieruchomości. Na tyle bowiem biegły wycenił wartość ulepszeń Jana D. Dzierżawca podniósł również, iż zupełnie nieuzasadnione ekonomicznie byłoby dokonywanie kolejnych robót na nieruchomości, mających na celu wybranie 4 metrów ziemi i gruzu oraz niszczenie uformowanego zbocza rzeki.

Sądy obu instancji nie przychyliły się do żądań Jana D. zasądzając mu jedynie 9 tysięcy złotych, gdyż tylko w takiej wysokości wydatki zostały przez dzierżawcę wykazane. Tego poglądu nie podzielił jednak Sąd Najwyższy i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy. SN podniósł, iż Sądy te dokonały błędnej wykładni art. 676 Kodeksu cywilnego w zakresie użytego w nim pojęcia „zapłaty sumy odpowiadającej wartości nakładów” w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy uznając, że dzierżawcy przysługuje jedynie żądanie zwrotu wartości poczynionych na nakłady wydatków. Z tego przepisu wynika bowiem, że zatrzymując ulepszenia, wydzierżawiający ma obowiązek zapłacić ich równowartość z chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, a nie jedynie wydatki poczynione przez dzierżawcę na te nakłady. Sąd Najwyższy wskazał, iż chodzi o nakłady ulepszające rzecz, a więc o nakłady, które powiększają wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez dzierżawcę. Dlatego wartości ulepszeń, o których mowa we wskazanym przepisie, nie można utożsamiać, jak uczyniły to Sądy obu instancji, z sumą wydatków, jakie poniósł dzierżawca na te nakłady. Wartość ulepszeń określa bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu rzeczy.

Sąd Najwyższy we wskazanym wyżej wyroku stwierdził również, iż dokonanie przez gminę wyboru, jako sposobu rozliczenia poczynionych nakładów Jana D., żądania ich usunięcia i przywrócenia stanu poprzedniego, było sprzeczne z przeznaczeniem tej nieruchomości oraz naruszało zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością. SN wskazał, że racjonalnie trudne do wyobrażenia jest przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości poprzez wywiezienie z niej ziemi i gruzu, obniżenie gruntu, przywrócenie nierówności terenu i wjazdu, zlikwidowanie nasypu, sztucznego zbocza, trawy oraz przywrócenie usuniętych drzew i krzewów.

Powyższe oznacza zatem, iż żądanie wynajmującego przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego i usunięcia ulepszeń, wymaga oceny z punktu widzenia art. 5 oraz art. 676 Kodeksu cywilnego oraz może być, w przypadku wykazania braku ekonomicznego uzasadnienia tego żądania, uznane za bezskuteczne.

Autorem artykułu jest: Mateusz Stefański - prawnik z  Kancelarii Prawnej Krzysztof Lange: www.krzysztoflange.pl 

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy: www.najnajem.pl 

 

Wynajem długoterminowy Volkswagen Passat limuzyna (1200 zł/m-ąc) 1,4 Turbo 125…

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Passat limuzyna 1,4 Turbo 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu...

Wynajem długoterminowy Opel Astra (1000 zł/m-ąc) 1,4i Enjoy 125 KM

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Astra Enjoy 1,4 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Wynajem długoterminowy RENAULT Clio (800 zł/m-ąc) 1,2 i PB MT…

04-05-2017 Pakiety CFM

RENAULT Clio 1,2 i PB MT 75 KM 5 drzwiowy wersja Alize Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy PEUGEOT Boxer (1800 zł/m-ąc) 2,0 HDI ON 2x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

PEUGEOT Boxer 2,0 HDI ON 2x4 MT 130 KM Furgon 335 L3H2 Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference (850 zł/m-ąc) 5 dr, 1.2…

04-05-2017 Pakiety CFM

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference 5 dr, 1.2 tsi 86KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1700 zł/m-ąc) 1,6 Dci ON 4x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1,6 Dci ON 4x4 MT 130 KM 5 drzwiowy Acenta 4x4 Do Państwa dyspozycji...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1050 zł/m-ąc) 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat(1275 zł/m-ąc)

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie...

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat…

04-05-2017 Pakiety CFM

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Polub nową NajStronę

Kursy walut

Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
Kursy walut
NBP 2020-02-19
USD 3,9556 +0,27%
EUR 4,2732 +0,04%
CHF 4,0213 -0,01%
GBP 5,1450 +0,35%
Wspierane przez Money.pl

Sprawdź pogodę na wynajem...

Chmura tagów

Początek strony