Wypowiedzenie umowy najmu

Najem jest stosunkiem zobowiązaniowym o charakterze trwałym (ciągłym). W zależności od rodzaju zawartej przez strony umowy może on trwać przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Nie jest to jednak stosunek bezwzględny, którego nie można wypowiedzieć.

Wypowiedzenie umowy wynajmu

Przeciwnie, ustawa Kodeks cywilny określa przypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu przez jedną ze stron, a także wskazuje właściwe terminy wypowiedzenia. Przepisy kodeksu stanowią nadto o konieczności zachowania odpowiedniej formy oświadczenia woli o wypowiedzeniu. Niezachowanie wymogów formalnych może w niektórych przypadkach skutkować nieważnością złożonego oświadczenia, a w konsekwencji niewygaśnięciem umowy najmu.

Najem zawarty na czas oznaczony charakteryzuje się tym, że nie ma niepewności co do czasu trwania umowy. Strony powinny w sposób niebudzący wątpliwości oznaczyć termin końcowy, po upływie którego stosunek najmu wygaśnie. Umowa najmu na czas oznaczony gwarantuje zatem stabilność kontaktu, a także poczucie pewności, że nie zostanie ona przedwcześnie zakończona arbitralną decyzją jednej ze stron. Przepis art. 673 §3 k.c., jako jedna z norm urzeczywistniających zasadę swobody umów, pozwala jednak ustalić taką treść umowy najmu na czas oznaczony, która będzie umożliwiać wypowiedzenie tej umowy. Wypowiedzenie to będzie mogło zostać dokonane tylko w wypadkach określonych w samej umowie. Ryzyko zakończenia umowy z inicjatywy jednej ze stron będzie zatem dla drugiej przewidywalne i w znacznym stopniu określone, a równocześnie zgodne z jej wolą ujawnioną w momencie zawarcia umowy.

Pożądanym z punktu widzenia oceny wypadków umożliwiających wypowiedzenie, jest ich dokładne określenie w treści umowy. Co prawda strony mogą w sposób dowolny dokonać wyboru przyczyn warunkujących to wypowiedzenie, ważne jednak jest, aby były one precyzyjnie nazwane. Przykładowo: „Umowa może zostać wypowiedziana w przypadku utraty pracy przez najemcę“, „Umowa może zostać wypowiedziana w przypadku powołania strony do czynnej służby wojskowej“, „Umowa może zostać wypowiedziana przez wynajmującego w przypadku nieużywania przedmiotu najmu przez najemcę w okresie pierwszych trzech miesięcy od dnia zawarcia umowy“. Zgodnie z utrwalonym poglądem Sądu Najwyższego, a wyrażonym np. w wyroku z dnia 21.11.2006r. (sygn. akt: III CZP 92/06, opubl.: OSN 2007, Nr 7-8, poz. 102) postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn“ także mieści się w hipotezie art. 673 §3 k.c. Motywem tego rozstrzygnięcia było stwierdzenie, iż w pojęciu „ważnych przyczyn“ mieszczą się do pewnego stopnia przyczyny określone, nie dowolne, stąd brak jest swobody stron przy wypowiadaniu umowy najmu tej treści.

Odmiennie natomiast została uregulowana kwestia wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony. Najem taki może zostać wypowiedziany z zachowaniem terminów umownych (a nie jak w przypadku umowy najmu na czas oznaczony w określonych wypadkach), a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z art. 673 §2 k.c. ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Wypowiedzenia takiego dokonuje się naprzód - licząc termin ex nunc. Ze względu na fakt, iż umowa najmu na czas nieoznaczony należy do zobowiązań bezterminowych o charakterze ciągłym, każda ze stron może taką umowę wypowiedzieć, przy czym nie można skutecznie zrzec się uprawnienia do samego wypowiedzenia umowy.

Co do zasady, oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu powinno być stwierdzone pismem. Brak jest zatem formy szczególnej wypowiedzenia, zaś sam rygor formy pisemnej został określony wyłącznie dla celów dowodowych (ad probationem). Skuteczne będzie zatem zarówno pisemne, jak i ustne wypowiedzenie umowy. Powyższa regulacja nie dotyczy jednak np. najmu lokali, do których stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W myśl przepisów tej ustawy, wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (zob. art. 11 ust. 1 OchrLokU). Nie ma natomiast przeszkód, aby strony w umowie najmu przewidziały możliwość jej wypowiedzenia w formie szczególnej pod rygorem nieważności (ad solemitatem), w ramach swobody umów.

Wynajem długoterminowy Volkswagen Passat limuzyna (1200 zł/m-ąc) 1,4 Turbo 125…

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Passat limuzyna 1,4 Turbo 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu...

Wynajem długoterminowy Opel Astra (1000 zł/m-ąc) 1,4i Enjoy 125 KM

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Astra Enjoy 1,4 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Wynajem długoterminowy RENAULT Clio (800 zł/m-ąc) 1,2 i PB MT…

04-05-2017 Pakiety CFM

RENAULT Clio 1,2 i PB MT 75 KM 5 drzwiowy wersja Alize Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy PEUGEOT Boxer (1800 zł/m-ąc) 2,0 HDI ON 2x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

PEUGEOT Boxer 2,0 HDI ON 2x4 MT 130 KM Furgon 335 L3H2 Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference (850 zł/m-ąc) 5 dr, 1.2…

04-05-2017 Pakiety CFM

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference 5 dr, 1.2 tsi 86KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1700 zł/m-ąc) 1,6 Dci ON 4x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1,6 Dci ON 4x4 MT 130 KM 5 drzwiowy Acenta 4x4 Do Państwa dyspozycji...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1050 zł/m-ąc) 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat(1275 zł/m-ąc)

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie...

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat…

04-05-2017 Pakiety CFM

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Polub nową NajStronę

Sprawdź pogodę na wynajem...

Chmura tagów

Początek strony