torun1

Mówiąc o czynszu najmu, zwyczajowo mamy na myśli czynsz wyrażony w konkretnej kwocie pieniężnej, która stanowi pewne zamknięte, zwykle spełniane w regularnych odstępach czasu świadczenie uiszczane w zamian za możliwość używania pewnej oznaczonej co do tożsamości ruchomości (np. pojazdu) lub nieruchomości(np. lokalu mieszkalnego).

Analizując przepisy Kodeksu Cywilnego należy jednak stwierdzić, iż tak rozumiane pojęcie czynszu jest zbyt wąskie w stosunku do obowiązujących norm prawnych.

 

Zgodnie z treścią art. 659 § 2 kc „czynsz może być oznaczony w pieniądzach bądź świadczeniach innego rodzaju”. Za świadczenia innego rodzaju należy uznać wszelkie świadczenia nie mające charakteru pieniężnego, ale przedstawiające realną wartość materialną, w pewnym uproszczeniu można, więc przyjąć, iż chodzi tu o wszelkiego rodzaju towary bądź usługi.

Na podstawie powyższego i w oparciu o zgodne poglądy doktryny, można dokonać następującego podziału dotyczącego rodzajów czynszu:

  •  czynsz o charakterze pieniężnym
  •  czynsz o charakterze niepieniężnym
  • Dodatkowo mając na uwadze, iż umowa najmu, korzysta z wyrażonej w art. 353¹ kc zasady swobody umów można również założyć takie skonstruowanie postanowień umowy, które w sposób harmonijny ustalą sposób rozliczania się między stronami częściowo w pieniądzu a częściowo poprzez świadczenie usług. Taka forma rozliczeń nosi nazwę czynszu mieszanego (por. A. Damasiewicz, Najem i wynajem lokali komercyjnych, wyd. 2, wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2013, str. 198).

I tak za czynsz niepieniężny można uznać przykładowo świadczenie usług prawniczych przez najemcę względem wynajmującego w zamian za używanie pomieszczeń biurowych, opiekę najemcy nad wynajmującym w zamian za możliwość używania pomieszczeń mieszkalnych, regularną dostawę określonej ilości oznaczonego towaru bądź remont lokalu.

W odniesieniu do ostatniego przykładu koniecznym jest uczynienie pewnej uwagi. Otóż art. 662 § 2 kc stanowi, iż „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę”. Wynika z tego, że najemca tak czy inaczej, w oparciu o obowiązujące normy prawne zobowiązany jest do dokonywania drobnych remontów. Ich wykonywanie nie może być uznane za równoznaczne z dokonywaniem świadczeń składających się na czynsz. W związku z tym, aby uznać wykonanie remontu za usługę stanowiącą podstawę do kompensacji czynszu najmu powinien on nosić znamiona prac przekraczających „drobne nakłady”, przykładem może być tu tzw. remont kapitalny.

Przy uzgodnieniu, iż czynsz niepieniężny stanowić będzie regularna dostawa pewnych zwykle oznaczonych jedynie co do gatunku towarów, należy mieć na uwadze, że do tego rodzaju świadczeń w rachubę wchodzi odpowiedzialność najemcy z tytułu rękojmi za wady, uregulowanej w art. 556-576 kc.

Kolejnym istotnym zagadnieniem, które z racji ograniczeń objętościowych niniejszego artykułu autor jedynie zasygnalizuje, jest problem kary umownej. Należy pamiętać o pewnych regułach związanych ze wspomnianą instytucją. Kara umowna uregulowana jest w art. 483-484 kc. Znajduje ona zastosowanie jedynie w przypadku świadczeń niepieniężnych (w tym przypadku czynszu niepieniężnego), ma ona charakter w pełni dobrowolny, zatem jedynie w gestii stron leży uregulowanie właściwych postanowień w umowie najmu. Z racji tego, iż kara umowna stanowi świadczenie pieniężne wypłacane w przypadku niewykonania bądź nienależytego wykonania głównego świadczenia niepieniężnego, istotnym jest przejrzyste wskazanie jej wysokości (np. 1000 zł) bądź ustalenie jasnego przelicznika stanowiącego relację do wartości świadczenia głównego (np. 10% wartości uśrednionych cen oznaczonego towaru). Pamiętać należy również o tym, że zastrzeżenie kary umownej za nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego nie wyłącza żądania wykonania zobowiązania.

Niezależnie od tego, czy czynsz niepieniężny realizowany będzie poprzez świadczenie usług bądź dostawę określonych towarów, należy czynić zadość  wspólnym dla obu form zasadom.

Przede wszystkim pamiętać należy, iż w konstruowaniu umowy najmu, w której czynsz przybiera formę niepieniężną istotna jest ekwiwalentność wzajemnych świadczeń. Choć wspomniana wcześniej zasada swobody umów pozostawia w zasadzie w gestii stron jakie świadczenia uznają za ekwiwalentne, to ich precyzyjne określenie ma znaczenie zewzględu na rodzący się obowiązek podatkowy (por. A. Damasiewicz, Najem i wynajem lokali komercyjnych, wyd. 2, wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2013, str. 199).

Otóż, należy mieć na uwadze, iż jedną z najważniejszych cech każdej umowy najmu jest jej odpłatny charakter. Zatem czynsz niepieniężny tak samo jak czynsz pieniężny stanowi przychód wynajmującego i podlega stosownemu opodatkowaniu (por. postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku w sprawie interpretacji prawa podatkowego, sygn. PF/415-126KN/II/05). W związku z tym, rażące odstąpienie od ekwiwalentności wzajemnych świadczeń może stanowić podstawę do badania przez organ podatkowy czy określony sposób płacenia czynszu nie ma na celu obejścia przepisów podatkowych.

Ponadto, w dobrze pojętym interesie obu stron jest w miarę precyzyjne określenie zasad przedterminowego rozwiązania umowy, terminów wypowiedzenia, warunków zmiany formy płaconego czynszu, czasu trwania stosunku najmu, jak również określenie przeliczników wartości świadczonych usług bądź dostarczanych towarów względem wysokości należnego czynszu.

Reasumując, czynsz niepieniężny, z racji swojego nie do końca przejrzystego charakteru oraz wynikających z jego specyfiki dodatkowych trudności, związanych z właściwym wyważeniem wartości wzajemnie realizowanych świadczeń, raczej nie zyska popularności porównywalnej do pieniężnej formy.

Niemniej wolą ustawodawcy omówiony sposób rozliczania się stron umowy najmu stanowi prawnie unormowaną ścieżkę, dostępną dla każdego zainteresowanego względnie elastyczną i alternatywną możliwością osiągnięcia obustronnych korzyści tytułem odpłatnego używania rzeczy.

 

Autorem artykułu jest: Tomasz Ogulewicz - prawnik z  Kancelarii Prawnej Krzysztof Lange: www.krzysztoflange.pl 

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy: www.najnajem.pl 

Wynajem długoterminowy Volkswagen Passat limuzyna (1200 zł/m-ąc) 1,4 Turbo 125…

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Passat limuzyna 1,4 Turbo 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu...

Wynajem długoterminowy Opel Astra (1000 zł/m-ąc) 1,4i Enjoy 125 KM

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Astra Enjoy 1,4 125 KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Wynajem długoterminowy RENAULT Clio (800 zł/m-ąc) 1,2 i PB MT…

04-05-2017 Pakiety CFM

RENAULT Clio 1,2 i PB MT 75 KM 5 drzwiowy wersja Alize Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy PEUGEOT Boxer (1800 zł/m-ąc) 2,0 HDI ON 2x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

PEUGEOT Boxer 2,0 HDI ON 2x4 MT 130 KM Furgon 335 L3H2 Do Państwa dyspozycji przedstawiamy...

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference (850 zł/m-ąc) 5 dr, 1.2…

04-05-2017 Pakiety CFM

Wynajem długoterminowy Seat Leon Reference 5 dr, 1.2 tsi 86KM Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1700 zł/m-ąc) 1,6 Dci ON 4x4…

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1,6 Dci ON 4x4 MT 130 KM 5 drzwiowy Acenta 4x4 Do Państwa dyspozycji...

Wynajem długoterminowy NISSAN Qashqai (1050 zł/m-ąc) 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta

04-05-2017 Pakiety CFM

NISSAN Qashqai 1.2 DIG-T 115KM N-Connecta Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie wynajmu długoterminowego...

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat(1275 zł/m-ąc)

04-05-2017 Pakiety CFM

Volkswagen Tiguan 1,4 benzyna 150 KM SUV automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w kontrakcie...

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat…

04-05-2017 Pakiety CFM

Jeep Compass 1.4 TMair 170KM AT9 4WD S&S LIMITED automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Grandland X Elite 1.6 Turbo 180KM AT8 automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat (1270…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Enjoy D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę w...

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi…

04-05-2017 Pakiety CFM

Opel Insignia ST Elite D1.5XFT 165KM AT6 S/S automat, kombi Do Państwa dyspozycji przedstawiamy spacjalną ofertę...

Polub nową NajStronę

Sprawdź pogodę na wynajem...

Chmura tagów

Początek strony